こんにちは森田です。

湿度の多い蒸し暑い曇り空大阪交野市の朝です。

先日「土地からお探しのお客様」に、建築条件が付いていない土地をご紹介しました。

総予算があるので土地情報を元に現地を下見、その後物件をおすすめしました。

土地探しではいろいろな条件があるでしょうが、販売価格に含まれていないものが沢山あります。

中には敷地内に水道が引き込まれていない土地も。

その場合、購入後前面道路の水道本管を分岐して敷地内に引き込まなくてはなりません。

本管からの距離によっては、道路掘削～復旧の費用が発生しビックリする金額になるので要注意です。

敷地内に水道が引き込まれていても、分岐された水道管の口径が13ｍｍ（昔は水道の利用頻度が少なかったから）なら、特別な理由がなければ20ｍｍに口径変更を役所からお願いされます。

さらに道路面との高低差が大きな土地はに関してですが、コストアップの大きな原因になります。

道路との高低差のある土地 駐車場の掘り込みで残土処分も発生します

一方道路高低差がほとんどないフラットな土地 敷地内には水道ガスも入っています

さらにこちらは道路境界にプレートが明示されているので安心ですね

道路との高低差が大きい土地は、土留めのための擁壁（ようへき）工事や、すき取り後の残土処分が発生したりして、２次的な造成費用が大きくなります。

さらに外構工事でもフラットな土地に比べ多額の費用が掛かります。

販売されている土地価格にはそういった面も含まれているので「相場より安価で見映えのよい土地との出会いなんてのは、ほぼありません」と言っても過言ではありません。

傾斜地などにある二段擁壁（ようへき）の物件も注意が必要です。

元々の擁壁の上にさらにブロックなどを積んで壁を作り、盛土して意図的に地盤面のレベルを上げているもの。

これは新しくお家を建てる場合、違反物件として検査には通りませんので、元に戻すように指導が入ります。

そうすると、有効な敷地面が少なくなってしまい、思ったような家が建たない、駐車場が取れないと言ったケースも発生するのです。

ですから、住宅営業としては安易にお客様に土地をご紹介する事はできません。

事前に現場の下見は必須ということです。

そうやってリスクを予想しておき、ご案内時に現時点で分かる範囲ではありますが、メリット・デメリットをお話しするようにしています。

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