こんにちは住まいづくりコラム森田です。

モノの高い、安い判断はどう判別されますか？

電化製品やスニーカー、インスタント食品などは品番や銘柄等から比較サイトや実店舗で比べてみればすぐに分かりますね。

では住まいに関してはどうでしょう。

土地や建売住宅なら「坪単価」が分かりやすいでしょうかね。

では坪単価７５万円の新築用の土地、これは高いでしょうか？

首都圏なら「安い」となりますが、郊外なら「高い」となります。

前面道路が軽自動車しか通行出来ないのなら利便性が悪くて「高い」となりますが、車が余裕ですれ違える６ｍ以上の道路幅なら「路線価」も上がるので「安い」かも知れません。

でも主要駅まで徒歩５分以内なら道路幅が狭くても「安い」かも知れません。（ただし重機が入れない狭小地、幅狭い道路は建築コストが跳ね上がります）

これが古家付き土地であれば解体処分費が加算されるので判断は変わります。

ここからはプロ目線。

その土地に水道が引き込まれていなければ、前面道路、もしくは一番近い本管から道路を割って引き込まなければなりません。

掘削、アスファルトの復旧費用も購入者負担。

引き込まれていても水道メーターが入ってなければ、自治体に「水道分担金」をしはらわなければなりません。

これは水道加入者の数によるので、都市部ならまだ少額ですが地方なら４０万以上の莫大な金額が掛かります。（田舎暮らしに憧れている方は要注意）

建て替えや古家が建っていたので水道メーターがあったとしても、以前の口径は１３mmで今は水回り設備箇所が増えているので、水道局よりの指導で２０mmに口径変更が必要。
これに本管までの掘削と復旧が要。（承諾条件付きで１３mmままで通すことも可能の自治体もあり）

一番コスト的に問題なのは「道路との高低差がある土地」です。
場合によっては土留めの擁壁で数百万掛かる事もあります。
外構でアプローチの階段を造らないといけない位ならそれもプラスオン。

土地を漉き取って駐車場スペースを確保するのに「残土処分」で４t車が数十回掛かると処分費だけで相当必要です。

中古になった時に高低差が大きいと敬遠されがちで資産価値としても低下するのではないでしょうか。

ご子息も流通性が乏しい住宅を相続する事になると、固定資産税や火災保険を払い続けなくてはならない事にもなりますよ。

財産として残すつもりが負債となってしまうなんてことも・・・。

唱和の豪邸が空き家になっているのもそういう理由でもあります。

軟弱地盤の場合は、地盤改良工事が必須ですがそれは購入更地後の調査なので資金計画の中に入れておくことが不可欠です。（近隣のバックデータで推測することくらいは可能）

最後に、隣地境界線にポイント（明示）があるかどうかも大切なポイント。

境界にポイントがあるという事は、隣地の方と立ち合い了承して入れているはずです

ので土地の値打ちが違います。

測量士が実測して土地家屋調査士が介入し地籍構成、登記までされていれば完璧ですね。

ここまでダラダラと書きましたが、そういう壁をクリアする為には費用と手間が掛かりますが大事な資産としては必要なフローです。

それも踏まえて「高い」のか「安いの」か販売価格や坪単価だけでは判断出来無いと言うのはお分かり頂けたでしょうか。

土地探し、ダイヤの原石を鑑定出来るのは不動産と建築の幅広い知識が必要なのです。

「お得情報」等に飛びつかず、まずは信頼できる誠実な建築屋と一緒に土地は探しましょう。

日伸建設をパートナーの候補によろしくお願いします。

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