道路との高低差がある土地
こんにちは住まいづくりコラム森田です。
敷地調査で前面道路の高低差がある土地は避けるようにアドバイスしています。
こういう土地は土地値は相場よりお安く出ている場合が多く、お施主様は「お値打ち価格」のように感じるかも知れませんが、不動産販売業者もプロですからその点は考慮して値付けしているのです。
逆に道路との高低差がほとんど無い土地は「付加価値が高い」ので販売価格は高めに設定されていると言えます。
ですから、以前の記事にも書きましたが「青い鳥はいない」という事なのです。
あとは水道が敷地内に引き込まれていないのでプラス１００万円程必要であったり、場合によっては「事故物件」なのかも知れません。
告知義務がありますのでその点は安心ですが（賃貸は事故後３年、売買に時効はない）。
話がそれましたので、道路高低差の問題に戻ります。
では実際の現場でご説明しましょう。
↑のような道路との高低差がある土地に家を建てる場合は、土留めとしての擁壁が必要です。
駐車スペースを作るために土を漉き取りますが、残土処分費用が膨大になります。トラックが何度何度も現場と処分場を往復する経費も上積みされます。
掘削の様子
鉄筋組、L型擁壁
普通のブロック積では危険です。
土壌の横圧や雨水などの水圧に長期間耐えられる、頑丈な擁壁でなくてはならないので、RC擁壁か国土交通大臣認定擁壁 CP型枠ブロックを使わなければなりません。
今回は後者を採用しています。
強度が高いが厚さが薄い作りにすることが出来るため、見た目もスリムな仕上がりにすることが出来ます。
また、垂直に施工することが出来るため、土地の有効面積を確保でき、敷地をより有効活用することが可能になります。
積み終わりました。
ベースの型枠を外して完成です。
道路との高低差がある土地はアプローチの階段がいるので外構費用がアップ。
素敵に仕上がりましたが、擁壁工事と外構工事でかなりコストが掛かりました。
ただキッチリ行っているので安心です。
最後に敷地が広ければ外構費用も比例します。
予算がシビアな場合は、道路高低差がある土地を避けた方が良いでしょう。
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外構の工事は、土地状況で工費もかさんで大変ですよねぇ。
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擁壁が数百万円かかり、結果は周りの坪単価と同じ土地になりますね。
我が家の隣の家は柱に〇寸の材木を使ってると
自慢してるが、家はブロックの上に建って
下は駐車場。大丈夫？
少し高い土地は水害などから守られて良いかと思っていましたが逆なんですね、我が家も小さい家ながら高低差有ります、やはり階段が必要となり老後のことを考えると出入りしづらくなるかもって思います、
擁壁や外構は大きなお金がかかるんですね。